Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes tout en offrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs institutionnels. Comment se déroule concrètement la mise en place d’un tel dispositif? Décryptage.
Comprendre le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un outil juridique créé par la loi ALUR en 2014, dont l’objectif est de favoriser le développement de l’accession sociale à la propriété. Il repose sur le principe de dissociation entre le foncier et le bâti : l’acquéreur achète uniquement les murs du logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un établissement public.
Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d’acquisition pour les ménages, puisqu’ils n’ont pas à financer l’achat du terrain. En contrepartie, ils doivent s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS. Le BRS est encadré par des conditions de ressources et de prix de vente, afin de cibler en priorité les ménages modestes.
L’implication des investisseurs institutionnels dans le BRS
Pour les investisseurs institutionnels, le BRS représente une opportunité d’investissement responsable, en contribuant au développement de l’accession sociale à la propriété. Ces acteurs peuvent ainsi participer au financement des OFS et/ou investir directement dans la construction de logements en BRS.
En outre, les investisseurs institutionnels peuvent également bénéficier de dispositifs fiscaux incitatifs pour soutenir leurs engagements en faveur du BRS, tels que le dispositif Pinel pour l’investissement locatif ou le crédit d’impôt pour les organismes sans but lucratif qui financent des OFS.
Les étapes clés de la mise en place d’un bail réel solidaire
La mise en place d’un BRS implique plusieurs étapes clés, tant pour les investisseurs institutionnels que pour les acquéreurs et les OFS. Il s’agit notamment :
- Du choix du terrain : il doit être situé dans une zone éligible au BRS et répondre aux critères d’aménagement définis par l’OFS ;
- De la création de l’OFS : cet organisme doit être agréé par l’autorité administrative compétente et disposer d’une gouvernance associant les différents acteurs concernés (collectivités territoriales, investisseurs institutionnels, habitants…) ;
- De la définition des conditions de vente : elles doivent respecter les plafonds de ressources et de prix fixés par les textes réglementaires, ainsi que les modalités de redevance déterminées par l’OFS ;
- De la signature du BRS entre l’OFS et l’acquéreur : ce contrat fixe les droits et obligations de chacun, notamment en matière de durée, de transmission et de revente du logement.
Il convient également de souligner que la mise en place d’un BRS peut nécessiter un accompagnement spécifique pour les investisseurs institutionnels, afin de les aider à appréhender les enjeux juridiques, financiers et sociaux liés à ce dispositif.
Les perspectives d’évolution du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est encore un dispositif relativement récent, qui doit faire ses preuves sur le long terme. Toutefois, il suscite un intérêt croissant de la part des acteurs publics et privés, qui y voient une solution innovante pour répondre aux défis du logement abordable. Plusieurs expérimentations sont en cours dans différentes régions françaises, avec des objectifs ambitieux en termes de production de logements en BRS.
Afin d’encourager le développement du BRS, il est essentiel que les investisseurs institutionnels s’impliquent davantage dans ce dispositif et contribuent à renforcer sa visibilité auprès du grand public. De plus, des évolutions législatives ou réglementaires pourraient être envisagées pour faciliter la mise en œuvre du BRS et lever certains freins identifiés par les acteurs concernés.
En conclusion, le bail réel solidaire est un outil prometteur pour favoriser l’accession sociale à la propriété et renforcer l’attractivité des investissements institutionnels dans le secteur du logement. Sa mise en place nécessite toutefois une bonne compréhension des enjeux et une coopération étroite entre les différents acteurs concernés, afin de garantir son succès sur le long terme.