La copropriété en France connaît une véritable révolution juridique. Des changements profonds redessinent le paysage réglementaire, impactant le quotidien de millions de copropriétaires. Décryptage des évolutions majeures qui transforment la gestion des immeubles collectifs.
La loi ELAN : un tournant décisif
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 a marqué un tournant dans la législation de la copropriété. Elle a introduit des modifications substantielles visant à simplifier et moderniser la gestion des copropriétés. Parmi les changements notables, on trouve la dématérialisation des assemblées générales, permettant désormais le vote à distance, et l’assouplissement des règles de majorité pour certaines décisions.
Cette loi a redéfini la notion de petite copropriété, fixant un seuil à 5 lots principaux, et a instauré un régime simplifié pour ces structures. Elle a aussi renforcé les pouvoirs du conseil syndical, lui permettant de prendre certaines décisions sans passer par l’assemblée générale, dans la limite d’un montant fixé par celle-ci.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 : une refonte en profondeur
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a apporté une refonte majeure du droit de la copropriété. Elle a notamment clarifié la définition même de la copropriété, en précisant qu’il s’agit de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale ou partielle d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots.
Cette ordonnance a introduit la possibilité de scinder une copropriété en plusieurs entités distinctes, facilitant ainsi la gestion des grands ensembles immobiliers. Elle a aussi assoupli les règles de majorité pour certains travaux, notamment ceux liés à l’amélioration énergétique des bâtiments.
La loi climat et résilience : vers une copropriété plus verte
La loi climat et résilience de 2021 a apporté son lot de changements, avec un focus particulier sur la transition écologique des copropriétés. Elle a rendu obligatoire l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles de plus de 15 ans, visant à améliorer leur performance énergétique.
Cette loi a aussi introduit l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les immeubles en copropriété. Elle a renforcé les obligations d’information des acquéreurs sur l’état énergétique du bien et les travaux votés ou à venir.
La digitalisation de la gestion : une révolution en marche
Les récentes évolutions législatives ont fortement encouragé la digitalisation de la gestion des copropriétés. L’extranet est devenu obligatoire pour les syndics professionnels, permettant aux copropriétaires d’accéder en ligne à tous les documents relatifs à la copropriété.
La tenue d’assemblées générales à distance a été pérennisée, offrant plus de flexibilité et favorisant la participation des copropriétaires. Les votes électroniques sont désormais reconnus et encadrés par la loi, simplifiant les processus décisionnels.
Renforcement des droits des copropriétaires
Les récentes réformes ont considérablement renforcé les droits des copropriétaires. Le droit à l’information a été étendu, avec l’obligation pour le syndic de fournir un accès permanent aux documents de la copropriété. Les délais de consultation avant les assemblées générales ont été allongés, permettant une meilleure préparation des décisions.
La mise en concurrence régulière du syndic est devenue obligatoire, favorisant une gestion plus transparente et efficace. Les copropriétaires ont aussi gagné en pouvoir décisionnel, avec la possibilité de convoquer une assemblée générale sans passer par le syndic dans certains cas.
Vers une gestion financière plus rigoureuse
Les évolutions législatives ont mis l’accent sur une gestion financière plus rigoureuse des copropriétés. L’obligation de constituer un fonds de travaux a été renforcée, avec un montant minimum fixé à 5% du budget prévisionnel annuel. Ce fonds vise à anticiper les dépenses futures et à éviter les appels de fonds exceptionnels.
La comptabilité des copropriétés a été standardisée, avec l’adoption d’un plan comptable spécifique. Les procédures de recouvrement des charges impayées ont été simplifiées, permettant une action plus rapide et efficace contre les copropriétaires débiteurs.
Ces changements législatifs majeurs redessinent profondément le paysage de la copropriété en France. Ils visent à moderniser la gestion, renforcer les droits des copropriétaires et adapter les immeubles aux enjeux environnementaux. Ces évolutions exigent une adaptation rapide de tous les acteurs du secteur, des syndics aux copropriétaires, pour une gestion plus efficace et transparente des biens immobiliers collectifs.